Jakarta Real Estate Portal

HONG KONG DAN MAKAU, 19 Juni 2008 – Pasar properti Hong Kong akan mengalami pertumbuhan jangka panjang di dekade mendatang dengan memanfaatkan hubungan ekonomi yang semakin menguat dengan Cina, populasi yang bertumbuh, dan pergeseran struktural di distribusi pendapatan, demikian dinyatakan Jones Lang LaSalle dalam white paper terbarunya (Hong Kong – A Bright Decade Forward)

Pengaruh Cina yang semakin kuat terhadap ekonomi Hong Kong membuka jalan bagi prospek yang lebih cerah Saat kebanyakan pasar finansial penting dunia mengalami krisis kredit, hubungannya yang terus menguat dengan ekonomi Cina telah menolong Hong Kong untuk bertahan terhadap dampak buruk krisis tersebut dan bahkan memperpanjang lonjakan pertumbuhan ekonominya. ‘Kuncinya terletak pada Cina. Meskipun Amerika Serikat tetap menjadi faktor penentu pertumbuhan ekonomi Hong Kong, Cina menyusul AS dengan cepat dalam menjadi salah satu penggerak ekonomi Hong Kong. Hong Kong kini diperlengkapi dengan program yang mantap dari Cina Daratan untuk melanjutkan pertumbuhan kuat ini hinga dekade berikutnya, tentu saja hal ini akan menguntungkan pasar properti Hong Kong dari jangka waktu sedang hingga panjang,’ ujar Marcos Chan, Head of Research Jones Lang LaSalle untuk Hong Kong dan Makau.

Perkantoran Grade A
Pasar perkantoran Hong Kong tengah menikmati efek kemajuan yang luar biasa besar. Peningkatan permintaan yang belum pernah terjadi sebelumnya, didukung oleh lonjakan ekonomi dan terbatasnya persediaan - terutama di daerah inti tradisional pasar perkantoran - telah menurunkan jumlah ruang kosong serta meningkatkan harga sewa dan nilai kapital. Selanjutnya, pertumbuhan yang dirangsang oleh perdagangan impor/ekspor serta sektor finansial, asuransi, real estat dan bisnis jasa (FIREBS) akan terus menggerakan pasar perkantoran grade A Hong Kong. Kombinasi kedua sektor ini telah sejak lama menyedot mayoritas - hingga 75% - perkantoran grade A Hong Kong.

Dalam sepuluh tahun menjelang 2007, nilai total ekspor Pearl River Delta (PRD) dan Hong Kong (termasuk ekspor domestic dan re-exports) meningkat 461%, dari HKD 2.1 trilyun menjadi HKD 11.8 trilyun. Dalam periode yang sama, jumlah pegawai di sektor pasar impor/ekspor Hong Kong juga meningkat sebanyak 51% hingga mencapai jumlah 544,100 orang. Proyeksi ekspor dari Economist Intelligence Unit (EIU) menyebutkan bahwa Cina akan melampaui Jerman sebagai negara pengekspor terbesar di dunia, dengan mendominasi 15% dari total perdagangan ekspor global pada akhir 2012. Menurut analisa Jones Lang LaSalle, untuk setiap 10% perubahan dalam pertumbuhan ekspor PRD, akan ada perubahan terkait sebesar 1% pada jumlah pegawai di sektor pasar impor/ekspor Hong Kong, meskipun perubahan tersebut terjadi dalam laju yang melambat. Oleh karena itu pertumbuhan di sektor ini akan membantu menggerakkan permintaan atas perkantoran Grade A.

Senada dengan hal tersebut, ekspansi sektor FIREBS juga akan meningkatkan permintaan atas perkantoran Grade A. Untuk setiap 1.5% pertumbuhan di PDB sektor FIREBS Hong Kong, nampak terjadinya peningkatan sebesar 1% pada jumlah pegawai sektor FIREBS. Peranan Hong Kong yang semakin kuat sebagai pusat pengumpulan dana bagi perusahaan-perusahaan Cina Daratan serta upaya Hong Kong untuk menjadi pusat finansial penting dunia - tidak hanya di region Asia Pasifik - diharapkan menjadi penggerak bagi permintaan atas ruang kantor Hong Kong di dekade berikut.

‘Pembicaraan tentang pasar perkantoran Grade A Hong Kong biasanya berkisar sekitar keberlanjutan rekor baru harga rental; padahal sesungguhnya harga rental dalam lingkungan bisnis keseluruhan tetap relatif terjangkau dibandingkan kecenderungan terdahulu, hal ini berdasarkan pengamatan terhadap daya beli penyewa (contohnya, pembayaran sewa total sebagai persentase dari PDB sektor jasa). Berbarengan dengan perkiraan jumlah permintaan, pertumbuhan harga sewa yang lebih tinggi juga mungkin terjadi. Meskipun siklus alami ekonomi dan pasar properti mungkin menyaksikan fluktuasi tingkat harga sewa dalam waktu dekat, keduanya diperkirakan tidak akan menyentuh batas bawah terdahulu,’ ujar Chan.

Residensial
Hong Kong akan menyaksikan pertumbuhan permintaan residensial di dekade berikut akibat pertumbuhan populasi dan jumlah rumah tangga, ekonomi yang berkembang sehat dan pendapatan rumah tangga yang meningkat.

Populasi manula akan semakin membebani struktur demografis Hong Kong di dekade berikut. Karena para pensiunan cenderung enggan menanggung risiko pasar properti, kecuali mereka yang berada di tingkat ekonomi paling tinggi, kenaikan jumlah populasi senior dianggap sebagai faktor negatif bagi pasar hunian. Meski demikian, populasi Hong Kong diharapkan akan tetap meningkat dan berlangsung berbarengan dengan penurunan ukuran rumah tangga yang kini masih berlanjut, sehingga beberapa dampak negatif dari populasi manula diperkirakan akan dapat diatasi. Sudah pasti besar persentase kelompok usia 25-39 dalam populasi Hong Kong akan bertahan di dekade berikut. Kelompok ini memiliki pendapatan tertinggi dan keinginan terkuat untuk membeli atau meningkatkan kualitas hunian mereka.

Ukuran rumah tangga Hong Kong - yang kini besar rata-ratanya 3 orang per rumah tangga dibandingkan dengan 3.3 orang per rumah tangga sepuluh tahun lalu - diharapkan akan menurun secara bertahap hingga mencapai angka 2.8 pada tahun 2017. Hal ini akan meningkatkan jumlah rumah tangga sebanyak 16%, dari 1.17 juta di tahun 2007 hingga 1.36 juta di tahun 2017.

Pertumbuhan ekonomi dan peningkatan pendapatan juga akan mendukung apresiasi nilai kapital. Berdasarkan perkiraan pertumbuhan tahunan GDP riil dan laju inflasi, pendapatan nominal rumah tangga Hong Kong diharapkan bertumbuh pada nilai rata-rata 6.4% (5.2% pada kasus terburuk dan 7.6% pada kasus terbaik) per tahun, sehingga meningkatkan daya beli konsumen.

Chan berkomentar, ‘Jika kita menjaga daya beli dan nilai rata-rata loan-to-value ratio sehingga keduanya bertahan sampai sepuluh tahun berikut pada kondisi saat ini, harga hunian akan meningkat sebanyak 63% antara tahun 2007 dan 2017 sehingga mencapai harga rata-rata sedikit di bawah HKD 7,000 per sq ft; dan dengan optimisme lebih, peningkatan ini bahkan diperkirakan dapat mencapai 80%. Para investor cerdas, jika mereka dapat memanfaatkan peningkatan ini, akan dapat memperoleh keuntungan yang lebih besar. Kecenderungan untuk mengurangi ukuran rumah tangga dan penambahan jumlah keluarga kelas menengah dengan pendapatan ganda, tanpa anak (double income, no kids atau DINK) akan meningkatkan minat terhadap apartemen butik kelas medium-end hingga high-end. Properti mewah kelas top-end akan tetap menjadi yang paling utama selagi Hong Kong terus memperkuat posisinya sebagai salah satu sumber dana internasional utama Cina. Permintaan dari ekspatriat high-income, wiraswastawan dan investor oportunis akan memberikan dukungan jangka panjang yang kuat bagi pertumbuhan nilai kapital di segmen pasar ini.’

Ritel
Kekhawatiran bahwa golongan manula akan membatasi pertumbuhan pasar ritel dengan mengurangi permintaan konsumsi domestik akan dapat diimbangi dengan kecenderungan positif yang sedang timbul. Di dekade berikut, penjualan ritel Hong Kong dan juga pasar properti ritel Hong Kong akan tetap kokoh, hal ini sebagai dampak dari pertumbuhan pendapatan rumah tangga, pergeseran struktural pada kecenderungan berbelanja konsumer, serta peningkatan jumlah wisatawan.

Hong Kong tengah menyaksikan pertumbuhan kelompok inividu high-net-worth dan perubahan struktural pada distribusi pendapatan di antara kelompok-kelompok umur yang berbeda. Kini, semua kelompok usia di atas 35 tahun memiliki pendapatan yang lebih tinggi dibanding saat pertengahan 90an, dengan kelompok berpenghasilan tertinggi beralih dari kelompok usia 25-34 ke kelompok usia 34-55. Anggota-anggota senior tenaga kerja Hong Kong juga menikmati usia karir yang semakin panjang dan pendapatan yang lebih tinggi dibanding rekan-rekan mereka pada dekade yang lalu, hal ini disebabkan oleh penghargaan yang lebih tinggi terhadap para pekerja profesional dan berpengalaman. Pergeseran pada distribusi pendapatan akan semakin nyata karena Hong Kong terus mengalami perubahan struktural berbarengan dengan bangkitnya ekonomi Cina Daratan. Pertumbuhan pendapatan yang laju juga berdampak langsung terhadap daya beli, kecenderungan untuk berbelanja secara keseluruhan akan meningkat sebanyak 10% dalam sepuluh tahun, sehingga meningkatkan penjualan ritel domestik sebesar 83-129% pada tahun 2017, mencapai jumlah HKD 341-428 milyar. Maka efek dari populasi manula sangat mungkin dapat diatasi.

Pengeluaran besar para wisatawan juga diharapkan dapat mempertahankan harapan ritel, nilai pengeluaran tersebut mencapai HKD 141-306 milyar pada tahun 2017 dibandingkan HKD 61.6 milyar pada tahun 2007, berdasarkan compound average growth rate (CAGR) pertumbuhan jangka menengah dan jangka panjang pengeluaran belanja wisatawan. Bangkitnya Hong Kong, Makau dan seluruh area PRD sebagai tujuan tunggal wisata akan memastikan stabilitas jumlah wisatawan yang datang dan pertumbuhan pengeluaran belanja bagi Hong Kong. Pasar ritel juga akan menyaksikan pergerakan menuju high-end shopping, pergerakan ini akan memenuhi kebutuhan keluarga kelas menengah dari Cina Daratan dan kecenderungan timbulnya keluarga DINK di Hong Kong.

Chan melanjutkan, ‘Jika kita mengkombinasikan proyeksi pertumbuhan penjualan ritel domestik dan wisatawan, penjualan ritel total Hong Kong akan bertumbuh dengan CAGR sebesar 6.9-11.5%, mencapai jumlah HKD 483-734 milyar pada tahun 2017. Sehingga meski terjadi peningkatan tekanan dari populasi manula, kita dapat mengatakan terjadinya kemunduran di pasar ritel memiliki probabilitas yang sangat kecil.’

Dekade mendatang
Berbicara tentang prospek keseluruhan untuk dekade mendatang, Chan berkata,’Pertumbuhan cepat ekonomi Cina telah menjadi penggerak penting bagi lajunya pemulihan ekonomi Hong Kong dari keterpurukannya pada tahun 2003, hal ini juga didukung oleh memuncaknya ekonomi dan pasar properti Hong Kong baru-baru ini. Gejala ekonomi yang timbul ini diperkirakan akan terus berlangsung hingga dekade berikut, memberikan gambaran makro-ekonomi yang positif bagi perkembangan jangka panjang Hong Kong. Sejumlah faktor mikro pasar juga mengarahkan pasar properti Hong Kong ke masa depan yang cerah. Salah satu dari faktor-faktor mikro ini adalah berlanjutnya perkembangan Hong Kong menjadi salah satu sumber dana perusahaan Cina, perubahan pada pola demografis dan bangkitnya PRD sebagai satu-satunya pusat kegiatan komersial dan wisata. Oleh karena itu kami memperkirakan prospek cerah bagi pasar properti Hong Kong di dekade mendatang.’